1. Xây dựng phần thô là gì?

Xây dựng phần thô là giai doạn đầu tiên trong quá trình xây dựng một công trình, bao gồm các công việc cơ bản nhất để hoàn thành khung xương và vỏ bên ngoài của công trình. Trong giai doạn này, các công việc chủ yến bao gồm: Móng, khung tường, mái, cửa, cầu thang, hệ thông điện, nước, xử lý nước thải vv.

Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm công trình? Thông thường một gói công trình thi công dân dụng chiếm tỷ lệ giá như sau: phần thô 50%, phần hòan thiện chiếm 30%, 15% nội thất, 5% thiết kế và pháp lý.

2. Đơn giá xây dựng phần thô năm 2025

Bảng giá phần thô TP HCM và các tỉnh lân cận 2025

• Đơn giá xây dựng phần thô (gói cơ bản): 3.550.000đ /m2 – 4.000.000đ /m2
• Đơn giá xây dựng phần thô (gói cao cấp): 5.000.000đ m2 – 6.000.000đ /m2

Lưu ý: Bảng báo giá xây nhà trọn gói được cập nhật mới nhất theo thời điểm, chính vì thế theo dõi hoặc liên hệ với xây dựng laco để nhận được bảng giá mới nhất, chi tiết nhất

3. Lưu ý khi thi công xây dựng phần thô 

Thi công phần thô của ngôi nhà ảnh hưởng đến chất lượng của nó trong tương lai. Cùng một đơn giá xây nhà trọn gói phần thô, chủ đầu tư cần xem xét cách thi công và chất lượng thi công của nhà thầu trước khi lựa chọn. Dưới đây là 6 lưu ý cần nắm mà Xây Nhà Trọn Gói TRUNG NGUYÊN muốn chia sẻ đến bạn. 

1. Công tác bảo dưỡng bê tông

vữa Sau khi đổ bê tông, việc bảo dưỡng thường bị bỏ qua. Điều này là rất nguy hiểm, nhất là khi trời nắng gắt. Bỏ qua khâu bảo dưỡng dẫn đến tình trạng bê tông bị khô nhanh, xuất hiện nhiều vết rỗ, làm giảm chất lượng bê tông. Về sau bê tông có thể bị nứt sau khi đổ, đặc biệt là bê tông mái. Bê tông phải được giữ ẩm càng lâu càng tốt sau khi đổ để đạt được cường độ tối đa, tránh nứt nẻ. Cần tưới nước trước và sau khi đổ bê tông đối với bề mặt bề mặt rộng như sàn mái. Bảo dưỡng liên tục ít nhất là 7 ngày, thời gian bảo dưỡng càng lâu càng tốt. Có thể bảo dưỡng bê tông, vữa bằng nhiều cách như: Phun nước liên tục lên bề mặt. Để nguyên cốp pha. Che chắn bằng bạt tránh nắng, bao bố ướt,.. Nếu bề mặt bê tông hoặc vữa khô không đồng đều, dẫn đến các hiện tượng tường nứt chân chim, rạn nẻ bê tông và cũng là nguyên nhân gây thấm và ngấm sau này. 

2. Thi công sắt chờ cột 

Các thanh thép chờ ở cột phải đặt sole nhau để trên một mặt cắt không quá 50% mối nối. Nối sole để giảm thiểu vị trí nguy hiểm xuống. Ngay vị trí nối cần bô sắt đai 10cm một sắt đai. Đối với nối buộc là 30D, nối hàn là 15 -20D. Tại vùng nối chân cột, dầm sát gối, khoảng cách giữa các đai nên được chia nhỏ để tăng tính ổn định của cấu kiện. Nhiều nhà thầu có xu hướng cho thợ cắt thép chờ bằng nhau để dễ thi công và tiết kiệm vật liệu. Tuy nhiên, có thể gây ảnh hưởng xấu đến cột, dễ dẫn đến tình trạng bung thép hoặc nứt. Sau khi đổ tông cột xong và tháo dỡ coffa, do đường kính cột quá lớn, nên cột thường bị méo. 

3. Xây nhà phần thô bằng gạch thẻ 

Trong xây dựng nhà phố phần thô, hầu hết các nhà thầu sử dụng gạch ống 4 lỗ để xây tường bao. Tuy nhiên, các nhà thầu uy tín sẽ sử dụng thêm gạch thẻ để đảm bảo chất lượng ngôi nhà.

Gạch thẻ có ưu điểm bền chắc. Thường dùng cho các vị trí chống thấm, vị trí khoan đục: bao hầm tự hoại, gia cố hộp gen, gia cố chân tường, giằng tường, đố cửa và xây bậc cầu thang. 

4. Công tác đóng lưới mắt cáo chống nứt 

Sau khi hoàn thành công trình, xung quanh hộp gen thường xuất hiện những vết nứt chân chim. Do bề mặt vữa không đều khi đi đường ống ruột gà, bê tông có độ co ngót, giãn nở theo nhiệt độ. Khiến cho các khe hở bên trong tường xuất hiện, dẫn đến bề mặt sơn bị nứt. Để tránh tình trạng này, nên đóng lưới mắt cáo để tường không bị nứt về sau. Lưới thép cần được phủ đều trên mặt sàn, vách sau đó cố định bằng đinh đóng lưới tô tường chuyên dụng hoặc vít khoan đầu dù. Tiếp tục tô một lớp hồ dầu mỏng lên khu vực đã đặt lưới mắt cáo để tăng độ bám dính của hệ vữa và lưới, sàn. Trét hồ dầu thật kỹ những vị trí yếu: nách tường, tiếp giáp tường – cột, tường – đà, các mép cửa,… Tránh tình trạng xuất hiện các vết nứt chân chim tối đa nhất. Những nơi có nguy cơ bị nứt cao: góc bo tròn, góc vuông, chỗ tiếp nối, đường đi ống nước, dây điện, cầu thang,… 

5. Công tác chống thấm 

khi xây nhà phần thô Chống thấm là công tác quan trọng khi xây nhà của phần thô. Cần có quy trình chống thấm cụ thể và đúng kỹ thuật để không dẫn đến tình trạng ẩm mốc, dột, bong tróc sơn tường. Khu vực cần chống thấm: sàn mái, xử lý giáp mí nhà hàng xóm, nhà vệ sinh, bể bơi, tầng hầm, ban công,… Việc chống thấm cần kiểm tra chặt chẽ khi thi công. Chủ đầu tư cần đánh giá được chất lượng vật tư thô để đảm bảo chất lượng ngôi nhà tốt nhất. 

6. Lựa chọn nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm 

Xây dựng phần thô là cái cốt lõi của toàn bộ cấu trúc ngôi nhà. Một công trình xây dựng đáp ứng được tiêu chuẩn an toàn và chất lượng cần có sự đảm bảo từ một nhà thầu đủ năng lực và kinh nghiệm. Do đó, việc lựa chọn nhà thầu xây nhà trọn gói là rất quan trọng để đảm bảo an toàn và chất lượng của công trình xây dựng.

4. Nên Xây Nhà Phần Thô Hay Xây Nhà Trọn Gói

4.1. Hình thức khoán xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ vật tư, nhân công xây thô và thêm phần nhân công hoàn thiện. Chủ nhà sẽ cung cấp các vật tư hoàn thiện như sơn, gạch ốp, thiết bị vệ sinh,…

– Ưu điểm: Chủ động lựa chọn vật tư hoàn thiện theo ý muốn.

– Nhược điểm:

• Tốn thời gian tìm hiểu và mua sắm vật tư hoàn thiện.
• Phối hợp với thầu trong việc cung cấp vật tư hoàn thiện theo tiến độ.
• Dễ bị phát sinh chi phí và trễ tiến độ cho phối hợp không tốt với nhà thầu.

 

 

 

1. Cát

Có nhiều loại cát, nếu phân theo mục đích xây dựng sẽ có: cát san lấp, cát trộn bê tông, cát xây tô. Ngoài ra, còn có cát vàng, loại cát đa năng được sử dụng với nhiều hạng mục khác nhau. Cát chất lượng là cát không chứa đất sét, chất bẩn, mica… (hàm lượng không quá 3% khối lượng cát).

Một lầm tưởng mà đa số nhà thầu và cả chủ nhà thường mắc phải đó là họ nghĩ cát xây tô nên là cát mịn (cát nhỏ) vì nghĩ cát nhỏ sẽ giúp bề mặt tường mịn hơn. Nhưng thật ra xong công đoạn bả bột, sơn nước thì mặt tường đã được xử lý láng mịn. Kích cỡ hạt cát sẽ không ảnh hưởng đến độ mịn của tường nữa. Thay vào đó, với cùng một lượng xi măng thì dùng cát hạt trung sẽ cho chất lượng vữa tốt hơn. Nhưng vì cát mịn giá thành rẻ nên dùng nó để tô trát là được xem là một giải pháp để tiết kiệm chi phí.

* Những loại cát thường dùng trong xây dựng

Về chất lượng cát, anh có thể kiểm tra theo các phương pháp sau:

Phương pháp 1

– Nắm một vốc cát trong lòng bàn tay sau đó buông ra. Lượng chất bẩn bám lại trên tay sẽ cho biết mức độ tạp chất có trong cát.

Phương pháp 2

– Đổ cát vào bình thủy tinh, sau đó đổ nước rồi khuấy đều. Cát sẽ lắng xuống đáy, còn chất bẩn lơ lửng trong bình. Nếu hàm lượng chất bẩn vượt quá 3%, anh không nên sử dụng loại cát đó.

Anh lưu ý tuyệt đối không nên sử dụng cát nhiễm phèn hay nhiễm mặn. Chúng có thể gây rỉ sét thép, giảm sức bền công trình. Sau một thời gian dài sử dụng nhà của anh sẽ nứt, gãy.

“Mà làm sao biết được cát đó nhiễm phèn, nhiễm mặn?” anh Nam thắc mắc.

“Đó là mối bận tâm chung. Hiện nay, không ít những đơn vị khai thác cát chạy theo lợi nhuận. Họ trộn cát khai thác ở cửa sông, cửa biển vào cát xây dựng, cung ứng ra thị trường. Với vấn đề này, anh có thể mang cát đi gửi phòng thí nghiệm phân tích. Hiển nhiên, việc này ít ai làm. Cách còn lại, anh lựa chọn đơn vị cung ứng vật tư uy tín, lâu năm. Họ sẽ có kinh nghiệm phân biệt chất lượng cát. Bên cạnh đó, quy cách, chất lượng, số lượng vật liệu của anh sẽ được đảm bảo rõ ràng trên hợp đồng” bác Ba đáp lời.

2. Đá

Có khá nhiều chủng loại, ngày trước bác thường dùng các loại đá:

• – Đá 1×2 (nhiều loại kích cỡ khác nhau như 10×16(mm), 10×22(mm), 10×28(mm)) dùng cho bê tông đổ sàn, cột, móng, dầm.
• – Đá 4×6 (40×60mm) hoặc 5×7 (50×70mm) dùng lăm le móng, nền.
• – Đá Mi Bụi, Đá Mi Sàn dùng cho tầng hầm.

* Các loại đá xây dựng thường dùng 

Khi chọn đá, anh cần lưu ý đá phải có hình khối, không có nhiều tạp chất, ít thành phần hạt dẹt.

Mời anh chị xem thêm bài viết >> Kinh nghiệm xây nhà

3. Xi măng

Thông thường, chi phí xi măng chiếm khoảng 7-9% tổng giá trị công trình. Đây là vật liệu quan trọng nhất trong các công tác xây, tô và đổ bê tông. Do đó, khi lựa chọn xi măng anh nên lựa chọn các nhãn hiệu xi măng uy tín, có danh tiếng, được những người có chuyên môn tin dùng.

* Các thương hiệu xi măng nổi tiếng như Hà Tiên, Insee (Holcim), Vicem, Thăng Long, Nghi Sơn…

Bác có một lưu ý nhỏ cho anh ở đây: không nên dùng xi măng tồn đọng quá 3 tháng vì hoạt tính của xi măng giảm dần theo thời gian.

Nếu anh muốn tìm hiểu thêm về bê tông, hãy tham khảo bài viết Thời Tiết Ảnh Hưởng Như Thế Nào Đến Bê Tông? 

4. Gạch

Gạch tốt sẽ có hình dạng chuẩn với góc cạnh sắc, màu tươi và đồng đều. Bề mặt viên gạch mịn, không có những tạp chất như vôi, chất hữu cơ, không nứt và chứa lỗ khí.

Về cơ bản, gạch được chia ra gạch nung và gạch không nung.

Câu chuyện về gạch nung và gạch không nung là một câu chuyện dài, nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh chúng.

Bác nói sơ về chúng cho anh nắm. Thấy loại nào phù hợp thì anh tìm hiểu rõ hơn.

Gạch nung gồm gạch đặc và gạch rỗng.

• Gạch đặc:  Sử dụng cho những hạng mục yêu cầu cao về khả năng chịu lực cũng như khả năng chống thấm như móng, tầng hầm. Ngoài ra, nếu không ngại về chia phí cao hơn gạch rỗng thì gạch đặc là sự lựa chọn đáng cân nhắc vì khả năng cách âm, cách nhiệt tốt hơn.
• Gạch rỗng: Tại miền Nam, gạch rỗng 4 lỗ được sử dụng nhiều nhất. Khối xây được xây bằng gạch rỗng sẽ làm giảm nhẹ trọng lượng công trình. Gạch rỗng thường được dùng xây tường bao, khung chịu lực.

* Các loại gạch nung phổ biến

Gạch không nung:

Gạch không nung thân thiện hơn với môi trường. Nguyên liệu sản xuất phong phú và có sẵn trong tự nhiên như cát, mạt đá, vôi, xi măng…không thải ra khí thải trong quá trình sản xuất. Với thông tư 13/2017/tt-bxd quy định sử dụng vật liệu xây không nung trong các công trình xây dựng, gạch không nung ngày càng phổ biến rộng rãi hơn. Đặc biệt là các công trình xây dựng dự án cao tầng tại trung tâm thành phố.

* Một số loại gạch không nung trên thị thường 

Về lý thuyết, gạch không nung khắc phục những nhược điểm của gạch nung. Dù có nhiều điểm vượt trội nhưng gạch không nung vẫn tồn tại những yếu điểm khiến các nhà thầu và gia chủ thờ ơ với loại gạch này.

* Bảng so sánh giữa gạch nung và gạch không nung 

Có những mẹo nhỏ giúp anh kiểm tra chất lượng gạch nung như:

– Đập hai viên gạch vào nhau, gạch tốt anh sẽ nghe âm thanh dứt khoát.

– Thử làm rơi viên gạch ở độ cao 1m, gạch không bị vỡ.

– Khi làm vỡ viên gạch, nó không vỡ vụn ra thành nhiều mảnh.

– Ngâm viên gạch trong nước 24h, nếu trọng lượng gạch tăng quá 15% thì anh không nên sử dụng.

5. Thép

Một vật liệu quan trọng tiếp theo chính là thép. Cấu kiện bê tông cốt thép (dầm, cột, sàn) có khả năng chịu uốn và kéo phụ thuộc vật liệu thép. Những kích cỡ thép khác nhau sẽ thể hiện trong bản vẽ thiết kế nhà. Khi chọn thép, anh cần chọn những chủng loại thép có uy tín trên thị trường. Tuyệt đối không dùng các loại thép đã bị nứt vỡ, han gỉ.

* Những thương hiệu thép nổi tiếng thường dùng: Việt Nhật, Pomina, Hòa Phát, Miền Nam…

Còn một điều mà đa số chủ nhà bỏ qua nhưng nó đóng một vai trò quan trọng không kém. Đó chính là nước trộn bê tông và vữa.

6. Nước

Nếu trong thành phố, tốt nhất nên dùng nước từ hệ thống cấp nước. Nếu dùng nước giếng khoan hay các nguồn khác cần đảm bảo nguồn nước sạch. Không dùng nước biển, nước phèn, nước ao hồ, nước lợ, có váng để xây nhà. Điều này anh hiểu lý do vì sao mà, phải không?

* Vật tư chất lượng sẽ mang đến sự vững chãi cho ngôi nhà 

Bác Ba dứt lời, nhấp ngụm trà. Bác Ba là vậy, luôn gợi mở câu hỏi cho người đối diện tìm câu trả lời. Còn anh Nam dường như vừa nghĩ ra điều gì đó. Phải chăng một mối bận tâm khác trong quá trình xây nhà vừa nhen nhóm trong anh?

Dựa trên kinh nghiệm cung ứng vật liệu xây dựng của mình, Đất Thủ hiểu lựa chọn vật liệu xây dựng thô là một trong những mối bận tâm hàng đầu của quý gia chủ. Đây là một công việc không đơn giản, đòi hỏi kinh nghiệm. Làm sao để lựa chọn vật liệu phù hợp nhu cầu, đảm bảo chất lượng, tối ưu chi phí? Câu hỏi này, Đất Thủ có thể trả lời giúp anh chị. Để được tư vấn cụ thể hơn, mời quý anh chị nhấp vào ô tư vấn bên dưới. Đội ngũ Đất Thủ rất vui khi được hỗ trợ.